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當(dāng)前，“以房養(yǎng)老”成了不少人養(yǎng)老的保障方式，老年人將名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給子女或親屬，通過(guò)房產(chǎn)置換贍養(yǎng)。但是，如果子女獲贈(zèng)房產(chǎn)后不履行贍養(yǎng)義務(wù)，或者事先約定了“居住權(quán)”，但子女卻要將房子賣掉，老年人的權(quán)益又該如何保障呢？首先我們來(lái)看下面一則案例。

案例：張某訴秦某撤銷房屋贈(zèng)與案

家住北京市房山區(qū)的張某（化名）已年近七旬，家中有女兒且只有一套100平方米左右的房屋。2021年2月，她與女兒秦某（化名）簽訂了一份《承諾書》，寫明：母親張某自愿將自己名下的案涉房屋，以無(wú)償贈(zèng)與的方式贈(zèng)送給女兒秦某，但保留自己有生之年在此贈(zèng)與住房?jī)?nèi)永久性居住的權(quán)利。女兒秦某也鄭重進(jìn)行了承諾，表示在接受贈(zèng)與后，保證對(duì)母親盡生養(yǎng)死葬、贍養(yǎng)和善待義務(wù)，并且保證母親在案涉房屋內(nèi)永久居住的權(quán)利。在《承諾書》最后，母女兩人和見(jiàn)證人均簽名并按了手印。隨后，母親又與女兒簽訂了制式的《贈(zèng)與合同》，并在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但未辦理居住權(quán)登記。

在簽訂《承諾書》及《贈(zèng)與合同》后，母親和女兒因?yàn)榧彝ナ聞?wù)產(chǎn)生矛盾。房子過(guò)戶兩個(gè)月后，女兒秦某背著母親通過(guò)房產(chǎn)中介與買房人簽訂了房屋買賣合同。年近七旬的張某覺(jué)得，這套唯一的房子一旦被賣，自己的養(yǎng)老就徹底失去了保障，于是把女兒起訴到法院，要求撤銷房產(chǎn)贈(zèng)與合同。

北京市第二中級(jí)人民法院法官肖大明表示，本案中，原告張某要求撤銷對(duì)案涉房屋的贈(zèng)與，被告秦某返還原告房屋及配合辦理過(guò)戶手續(xù)。

原告的主要理由是，自己當(dāng)初同意將房子贈(zèng)與給女兒是附義務(wù)的贈(zèng)與，女兒需履行贍養(yǎng)義務(wù)并保障自己在案涉房屋的永久居住權(quán)益，女兒未對(duì)自己履行贍養(yǎng)義務(wù)且過(guò)戶后很快將案涉房屋出售，違反了雙方的約定，其有權(quán)撤銷對(duì)房屋的贈(zèng)與。

對(duì)此，被告秦某并不認(rèn)可。秦某認(rèn)為，贈(zèng)與合同是雙方真實(shí)意思，房屋已經(jīng)完成過(guò)戶登記，不得任意撤銷；且對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)是子女的法定義務(wù)，其若未贍養(yǎng)母親，母親可以要求其履行贍養(yǎng)義務(wù)，但無(wú)權(quán)撤銷房屋贈(zèng)與。

案件審理中法院了解到，母女二人產(chǎn)生矛盾隔閡的起因在于，母親找了一個(gè)“后老伴”，女兒認(rèn)為“后老伴”過(guò)度干預(yù)母親生活、左右母親意志。

法庭上，女兒秦某對(duì)于為何要將房屋賣掉做了解釋，也給母親寫了一份檢查。主要內(nèi)容是：“這次賣房沒(méi)讓您高興全都是我的錯(cuò)，我原本想的是您一天天變老了，孩子也越來(lái)越大了，咱們的房子也越來(lái)越不夠住了，周口店的別墅300萬(wàn)一套，七八間房還有院子，這邊的房子能賣443萬(wàn)，倒完房子后，房子多了孩子們大了，也能住得開，咱們一家人老少三代其樂(lè)融融住在一起多好呀?！?/p>

該起案件原被告雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：張某主張撤銷房屋贈(zèng)與是否具有事實(shí)和法律依據(jù)？

什么情況下老人能撤銷對(duì)子女的贈(zèng)與，各地裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

近年來(lái)，“涉房屋轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類”案件不斷增多，父母保留房屋居住使用權(quán)的贈(zèng)與合同即是其中典型。北京市房山區(qū)人民法院受理該案后發(fā)現(xiàn)，各地法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)附義務(wù)贈(zèng)與合同變更、撤銷的相關(guān)法律規(guī)定理解不一致，存在不同裁判標(biāo)準(zhǔn)。而隨著人口老齡化趨勢(shì)加大，養(yǎng)老糾紛逐步增多，統(tǒng)一此類案件裁判尺度有利于推動(dòng)涉房屋轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類糾紛的有效解決。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，北京市房山區(qū)人民法院向北京市第二中級(jí)人民法院報(bào)請(qǐng)?zhí)峒?jí)管轄。兩級(jí)法院都很重視，北京市房山區(qū)人民法院召開審委會(huì)迅速研究、及時(shí)辦理案件移轉(zhuǎn)手續(xù)，北京市第二中級(jí)人民法院第一時(shí)間受理案件、開庭審理。

北京市第二中級(jí)人民法院法官王磊介紹，老人撤銷對(duì)子女的贈(zèng)與主要存在以下兩種情形：一種是本案所屬情形，即贈(zèng)與人贈(zèng)與受贈(zèng)人財(cái)產(chǎn)的時(shí)候，在贈(zèng)與合同中約定贈(zèng)與人保留對(duì)房屋的居住權(quán)，該贈(zèng)與在性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為附義務(wù)的贈(zèng)與。受贈(zèng)人沒(méi)有履行保留贈(zèng)與人居住權(quán)的義務(wù)，贈(zèng)與人有權(quán)撤銷贈(zèng)與。法律依據(jù)為：我國(guó)民法典第六百六十一條規(guī)定：贈(zèng)與可以附義務(wù)。贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。民法典第六百六十三條規(guī)定：受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：(一)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人近親屬的合法權(quán)益；(二)對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；(三)不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。

另一種情形是父母將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與子女時(shí)，雖未約定受贈(zèng)人所附義務(wù)，但一旦財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與給子女后，子女不孝導(dǎo)致老人的養(yǎng)老出現(xiàn)問(wèn)題，老人亦可主張撤銷贈(zèng)與。這是因?yàn)樽优畬?duì)父母具有法定的贍養(yǎng)義務(wù)，根據(jù)我國(guó)老年人權(quán)益保障法的相關(guān)規(guī)定，這種義務(wù)主要包括經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉三個(gè)方面。當(dāng)子女不履行或者不適當(dāng)履行上述義務(wù)的時(shí)候，贈(zèng)與人可以依據(jù)民法典第六百六十三條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與。

該類案件中，法院應(yīng)當(dāng)考量哪些因素？如何判決？

本案中，母親張某對(duì)案涉房屋的贈(zèng)與應(yīng)系附義務(wù)的贈(zèng)與，根據(jù)《承諾書》的約定，所附義務(wù)為女兒秦某對(duì)母親張某盡到贍養(yǎng)義務(wù)，并確保其對(duì)案涉房屋的居住權(quán)益。而女兒秦某在接受案涉房屋贈(zèng)與及辦理過(guò)戶后不久，即與案外人簽訂房屋買賣合同，出售案涉房屋，構(gòu)成對(duì)贈(zèng)與合同所附義務(wù)的違反?；谝陨锨闆r，北京市第二中級(jí)人民法院最后判決：撤銷雙方就案涉房產(chǎn)簽訂的《贈(zèng)與合同》，女兒秦某于判決生效十日內(nèi)協(xié)助母親將案涉房屋變更登記至母親名下。判決后，雙方均服判息訴，目前該判決已生效。

北京市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：該類案件應(yīng)當(dāng)首要考察的是贈(zèng)與合同是否約定了相應(yīng)義務(wù)。本案系保留房屋居住權(quán)益的贈(zèng)與合同，不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶后原物權(quán)人繼續(xù)使用不動(dòng)產(chǎn)的約定并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。贈(zèng)與人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至受贈(zèng)人，贈(zèng)與人通過(guò)設(shè)置居住權(quán)益條款，保留其在房屋內(nèi)居住的權(quán)益，故而保留居住權(quán)益可以作為房屋贈(zèng)與合同所附義務(wù)。

此外，民法典也規(guī)定了民事主體可以通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán)，對(duì)于合同的類型未作限制。從體系解釋來(lái)看，此處的合同不僅包括通常意義上的民事合同，還包括涉及婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等身份關(guān)系的合同。居住權(quán)制度的產(chǎn)生基礎(chǔ)是對(duì)具有特定身份關(guān)系人的權(quán)益的保護(hù)，而婚姻家庭領(lǐng)域的法律關(guān)系應(yīng)是居住權(quán)的典型適用情景，家庭成員之間可以通過(guò)簽訂贈(zèng)與合同并進(jìn)行居住權(quán)登記的方式設(shè)立居住權(quán)。

保護(hù)老年人居住權(quán)益是裁判首要價(jià)值取向

“涉房屋轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類”案件與家庭養(yǎng)老息息相關(guān)。民法典新增了居住權(quán)制度，明確可以以合同方式設(shè)立居住權(quán)，在“以房養(yǎng)老”作為重要養(yǎng)老方式的背景下，保障“老有所養(yǎng)”“住有所居”應(yīng)是老年人權(quán)益保護(hù)的重要內(nèi)容及該類案件司法指引的目標(biāo)導(dǎo)向。

本案中，張某與秦某所簽贈(zèng)與合同為附義務(wù)贈(zèng)與，雙方明確約定“保留張某有生之年在案涉房屋永久性居住的權(quán)利”，秦某擅自出售房屋顯然違反了贈(zèng)與合同約定的義務(wù)；根據(jù)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》規(guī)定，贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房，不得強(qiáng)迫老年人居住或者遷居條件低劣的房屋?？梢?jiàn)，保障年邁父母“老有所居、老有所養(yǎng)”亦是成年子女應(yīng)盡贍養(yǎng)義務(wù)的重要內(nèi)容，秦某擅自出售房屋亦違反了對(duì)贈(zèng)與人的法定贍養(yǎng)義務(wù)。

北京市第二中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)廖春迎表示，這個(gè)案件所形成的裁判尺度和裁判要旨，對(duì)于未來(lái)以房養(yǎng)老合同類案件的處理，具有一定指導(dǎo)意義。該案判決后，北京市高級(jí)人民法院將其納入北京法院系統(tǒng)參閱案例，并向轄區(qū)法院公布了上述裁判規(guī)則，統(tǒng)一了關(guān)于保留房屋居住權(quán)贈(zèng)與合同案件的裁判尺度，對(duì)全市法院辦理類似案件形成了有效指導(dǎo)和重要參考，該案也被最高人民法院確定為提級(jí)管轄典型案例向全國(guó)推廣。

父母和子女對(duì)簿公堂畢竟傷害感情，要避免類似事件發(fā)生，法院建議：老人在把房產(chǎn)贈(zèng)與給子女時(shí)，最好簽署一份書面的贈(zèng)與協(xié)議，把對(duì)房屋的居住權(quán)、子女對(duì)自己的贍養(yǎng)義務(wù)等重要事項(xiàng)都寫入?yún)f(xié)議，并且到房屋管理部門對(duì)房屋的居住權(quán)進(jìn)行登記，更好地保障自己“老有所居、老有所養(yǎng)”。