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為進(jìn)一步促進(jìn)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，11月16日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國(guó)人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行辦公室、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局辦公室、南寧市金融工作辦公室印發(fā)《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》。

《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》發(fā)布點(diǎn)擊查看

一、起草背景

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定預(yù)售資金必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）要求“各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)于2022年1月聯(lián)合出臺(tái)規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管文件，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、人民銀行南寧中心支行、廣西銀保監(jiān)局、自治區(qū)地方金融監(jiān)管局于2022年10月聯(lián)合出臺(tái)加強(qiáng)廣西商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作等文件，均對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作提出了新要求，而南寧市住建局于2019年12月30日印發(fā)的《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）部分條款和內(nèi)容與住建部、住建廳的文件要求不相適應(yīng)，應(yīng)予修訂。為此，南寧市住建局組織修訂起草小組，經(jīng)學(xué)習(xí)借鑒區(qū)內(nèi)外部分城市的有效做法和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合住建部、住建廳的最新工作要求，起草了《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）。

二、主要內(nèi)容

《細(xì)則》共七章分別為總則、開(kāi)戶(hù)、額度、收存、使用、監(jiān)督管理、附則，具體條文共三十八條，對(duì)《規(guī)定》大部分條款內(nèi)容進(jìn)行了修改、完善和補(bǔ)充。與《規(guī)定》比較，《細(xì)則》在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、保障項(xiàng)目順利建設(shè)、維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益上得到了更好的體現(xiàn)，是新建商品房如期交付的安全保障，是惠企利民的重要體現(xiàn)。具體如下：

（一）招標(biāo)確定監(jiān)管銀行

根據(jù)住建部、住建廳的文件精神，住建部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定預(yù)售資金監(jiān)測(cè)銀行和監(jiān)管銀行，建立監(jiān)管銀行名錄，此前已確定納入名錄的監(jiān)管銀行可按約定繼續(xù)使用。對(duì)監(jiān)管銀行名錄實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)淘汰不能履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)及無(wú)法承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。

（二）優(yōu)化監(jiān)管方式，保障專(zhuān)款專(zhuān)用

《細(xì)則》規(guī)定，采取“全額全程、流入流量、監(jiān)控監(jiān)管”方式，對(duì)所有預(yù)售資金的交存、使用都納入監(jiān)管，實(shí)行制度+技術(shù)的“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式。監(jiān)管機(jī)構(gòu)設(shè)立全市統(tǒng)一的監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)，監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)收存的預(yù)售資金通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)自動(dòng)分配至監(jiān)管賬戶(hù)。預(yù)售資金的交存和使用都通過(guò)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，從源頭上強(qiáng)化預(yù)售資金的監(jiān)管。開(kāi)發(fā)監(jiān)測(cè)平臺(tái)對(duì)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，利用信息化技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)零停留、零余額、零人工管理。

（三）調(diào)整監(jiān)管額度和明確監(jiān)管資金

《細(xì)則》對(duì)監(jiān)管額度、監(jiān)管資金重新進(jìn)行定義和調(diào)整。監(jiān)管額度不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和配套建設(shè)等費(fèi)用）的110%，每平方米建安造價(jià)指標(biāo)不得低于本市最新公布的同類(lèi)型結(jié)構(gòu)的建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)；新增了對(duì)全裝修交付項(xiàng)目裝修資金的監(jiān)管，將申報(bào)裝修工程價(jià)款的50%作為全裝修監(jiān)管額度。監(jiān)管額度內(nèi)的資金為監(jiān)管資金。

（四）預(yù)售資金收存采用“一房一碼”技術(shù)

預(yù)售資金收存采用實(shí)時(shí)入賬管理，監(jiān)管平臺(tái)自動(dòng)生成每套房屋的驗(yàn)證碼，通過(guò)驗(yàn)證碼存入監(jiān)測(cè)賬戶(hù)，存入監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)的資金未標(biāo)注房屋驗(yàn)證碼的，資金原路退回。購(gòu)房人交存預(yù)售資金后，可憑房屋驗(yàn)證碼在政府認(rèn)定的信息平臺(tái)查詢(xún)交存信息。實(shí)行人、房、資金的精細(xì)化管理，有效提高了預(yù)售資金的交存入賬。

（五）增加資金使用節(jié)點(diǎn)

監(jiān)管資金由監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管使用。增加額度內(nèi)資金和裝修資金使用節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)資金使用節(jié)點(diǎn)由原來(lái)的四個(gè)節(jié)點(diǎn)增加到七個(gè)節(jié)點(diǎn)，新增了主體結(jié)構(gòu)建成二分之一、完成建筑外立面裝修、完成建設(shè)工程五方驗(yàn)收三個(gè)節(jié)點(diǎn)；全裝修商品房項(xiàng)目的全裝修監(jiān)管資金使用分為完成項(xiàng)目工程主體結(jié)構(gòu)封頂和全裝修商品房交付兩個(gè)節(jié)點(diǎn)。監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的預(yù)售資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)提取使用。

（六）新增紓困條款

監(jiān)管項(xiàng)目取得預(yù)售許可證1個(gè)月后，已銷(xiāo)售房屋網(wǎng)簽備案率未能達(dá)到40%的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在確保已售房屋留足對(duì)應(yīng)使用節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金后，可將其余預(yù)售資金（不含裝修工程價(jià)款）用于本項(xiàng)目的工程建設(shè)。

（七）新增重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目的資金管理

《細(xì)則》規(guī)定了重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目的認(rèn)定、監(jiān)管主體及資金使用原則。重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售資金全額監(jiān)管，資金使用經(jīng)城區(qū)人民政府（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）審核同意。

（八）補(bǔ)充相關(guān)法律責(zé)任

《細(xì)則》根據(jù)上位法及住建部相關(guān)文件補(bǔ)充了相關(guān)法律責(zé)任，包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位的法律責(zé)任進(jìn)行了補(bǔ)充，有效防范違法違規(guī)行為的發(fā)生，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展